中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的是一次周期性放緩，趨勢(shì)上來(lái)看，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍將保持旺盛，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率并不大。

近期關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論如火如荼，“泡沫論”也再度引發(fā)關(guān)注。筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的是一次周期性放緩，趨勢(shì)上來(lái)看，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍將保持旺盛，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率并不大。

從一些指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月的降溫跡象十分明顯，首先房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)掉頭跡象，同時(shí)主要城市的新房未售存量進(jìn)一步上升，并攀升至12-15個(gè)月銷售量的高位附近，明顯市場(chǎng)一般認(rèn)為的6-9個(gè)月（平均大約為8個(gè)月）的合理水平。需要指出的是，未售房屋與銷售量的比率是一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)值，過(guò)去幾個(gè)月房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯下滑，導(dǎo)致分子變小，也在很大程度上導(dǎo)致了這一指標(biāo)的惡化。

但需要指出的是，中國(guó)很多城市仍然存在限購(gòu)政策，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果需求仍然被壓制，貿(mào)然判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“崩盤”并不科學(xué)。當(dāng)然，筆者也認(rèn)為，在一線和多數(shù)二線城市之外，中國(guó)的很多城市并不存在限購(gòu)政策，同時(shí)常住人口在過(guò)去5-10年的增幅并不大，但房地產(chǎn)的建筑面積卻不小，這些城市在未來(lái)一段時(shí)間存在著房?jī)r(jià)調(diào)整和去庫(kù)存的壓力。但如果一二線城市的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，那么三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)無(wú)序化去庫(kù)存的概率則較低。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是討論第一次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否崩盤。在過(guò)去的十年中，房地產(chǎn)崩盤論曾數(shù)次出現(xiàn)，但最終以房?jī)r(jià)的探底回升終結(jié)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期性很強(qiáng)的市場(chǎng)，在過(guò)去我們至少看到了兩個(gè)清晰的周期，第一個(gè)從2007年左右到2009年年中，第二個(gè)則從2009年年中到2012年年中，本輪周期從2012年年中開(kāi)始，而目前來(lái)看，房?jī)r(jià)增速在今年年初出現(xiàn)見(jiàn)頂跡象，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)觸底仍然需要大約一年左右的時(shí)間。

從房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)來(lái)看，與過(guò)去幾次房地產(chǎn)進(jìn)入低潮相比，企業(yè)的行為要成熟很多。比如說(shuō)伴隨著房?jī)r(jià)的走軟，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)明顯下滑，同時(shí)新開(kāi)工面積也在今年年初出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。盡管媒體報(bào)道稱企業(yè)手中囤積的土地很多，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，未開(kāi)發(fā)土地的數(shù)量也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)企業(yè)的拿地?zé)崆橐裁黠@下降。從這些行為來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，這符合周期性的經(jīng)濟(jì)行為，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性和有序調(diào)整。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也處于較為健康的水平，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有太強(qiáng)的動(dòng)力來(lái)突擊降價(jià)降低庫(kù)存。在國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在2013年年底已經(jīng)降低了到了50%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融危機(jī)期間的90%，表明房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況良好。從過(guò)去幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整來(lái)看，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，行業(yè)的集中度都出現(xiàn)較為明顯的上升，在過(guò)去3年中，前10大房企的市場(chǎng)份額上升了3個(gè)百分點(diǎn)到13.3%，前50大房企的市場(chǎng)份額則上升了5個(gè)百分點(diǎn)至25.4%，這表明市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象，而這一跡象在未來(lái)一段時(shí)間可能會(huì)更加明顯。

這些都表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去一年的房?jī)r(jià)飆升后，進(jìn)入新一輪的周期性調(diào)整，而這樣的市場(chǎng)調(diào)整也是必須且不可避免的。

從一些長(zhǎng)期指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上仍有較大的上升空間，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也仍將保持旺盛。

首先，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比保持在7左右的水平，即購(gòu)買一套70平米的住房大約需要消耗一個(gè)家庭7年左右的收入，這個(gè)水平盡管顯著高于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，但仍然在合理范圍之內(nèi)。當(dāng)然，大城市的房?jī)r(jià)收入比較高，比如說(shuō)北京在12-13左右，上海則在10左右，但與之相比，香港在20左右，日本也在10左右，這表明中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)盡管不便宜，但也沒(méi)有出現(xiàn)顯著的泡沫跡象。

第二，中國(guó)一線城市的房租收益比從2010年以來(lái)保持在2.5-3.0%左右的水平，這一水平與2008年之前相比有較大幅度的下滑，但從全亞洲來(lái)看，中國(guó)城市的房租收益比保持在一個(gè)正常的水平，略低于香港的3.0%，但高于新加坡的2.4%，孟買的2.4%以及臺(tái)北的1.6%。伴隨著中國(guó)貨幣政策放松，房租收益比與存款利息之間的“差距”也會(huì)逐步收窄，這也反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整過(guò)程。

第三，從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上“昂貴”。比如說(shuō)上海中心城區(qū)的平均房?jī)r(jià)在7000美元左右，與臺(tái)北相當(dāng)，但顯著低于孟買的11600美元，東京的11460美元，新加坡的18000美元以及香港的20000美元。從這些角度來(lái)看，上海作為一個(gè)逐步崛起的國(guó)際金融中心，其房?jī)r(jià)并沒(méi)有脫離基本面太多。

第四，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前的房屋存量大約為210億平米左右，這大約等于目前7.3億城鎮(zhèn)人口人均住房占地面積為29平米左右，在未來(lái)的10年中，大約還有2億人會(huì)進(jìn)入城市，而這些新增人口對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將十分旺盛，按照中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的估算，到2023年，人均住房面積將上升至34平米左右，接近于經(jīng)合組織國(guó)家的平均水平。按照這一估算，盡管但增速會(huì)在2018年前后進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的軌點(diǎn)，中國(guó)實(shí)際住房在建面積在未來(lái)10年仍將處于高位。

（注：本文選自《金融時(shí)報(bào)》中文版，僅代表作者觀點(diǎn)）