樂紹延

日本國土交通省日前公布的“公示地價”表明，東京今年1月1日的平均“公示地價”比去年同時上漲1.9%，連續(xù)兩年上漲。市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價上漲2.9%，最大漲幅為14.2%。住宅用地均價上漲1.9%，最大漲幅為11.2%。東京地價上漲使先前投資東京房地產(chǎn)的基金和個人獲得豐厚的利潤。

所謂的“公示地價”是日本國土交通省根據(jù)設(shè)在全國各地的23380個土地交易監(jiān)測點的交易數(shù)據(jù)以及約2500名不動產(chǎn)評估師對1月1日的監(jiān)測點土地價格進(jìn)行綜合評定后計算出來的，不僅是每年土地交易的指導(dǎo)性價格，也是公共建設(shè)事業(yè)需要征地時的補(bǔ)償參考價格和計算不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

“公示價格”顯示，東京23個區(qū)的土地價格全面上漲，市中心的千代田區(qū)平均上漲6.4%、中央?yún)^(qū)上漲6.3%，港區(qū)上漲6%，漲幅比上年進(jìn)一步擴(kuò)大。其中：位于中央?yún)^(qū)銀座4丁目的山野樂器銀座本店的地價比上年增長了14.2%，每平方米的價格高達(dá)3380萬日元（約合28.2萬美元）；住宅價格漲幅最大的屬港區(qū)南麻布4丁目，但價格最昂貴的住宅用地位于千代田區(qū)的6番町，每平米為315萬日元（約合2.7萬美元）。

東京地價的快速上漲也給投資者帶來豐厚的回報。去年8月，森托拉斯公司以1300億日元的價格購買了一座集婚禮服務(wù)、高檔飯店以及商務(wù)辦公的綜合建筑群“目黑雅敘園”。今年1月，森托拉斯將該綜合建筑群以1400多億日元的價格轉(zhuǎn)賣給了一家外資房地產(chǎn)投資基金，在不到半年的時間內(nèi)就賺了100多億日元。接手的外資投資基金則認(rèn)為這樁買賣很合算，完全有獲利的把握。理由是東京的外國游客大幅增加，酒店入住率不斷提高，辦公用房需求旺盛，東京市區(qū)的辦公用房空置率已經(jīng)降到了5%的水平，為6年來最低，隨著日本經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，辦公用房需求還會進(jìn)一步增長，現(xiàn)在的辦公用房市場完全成了出租方市場。

據(jù)日本不動產(chǎn)研究所發(fā)表的調(diào)查研究數(shù)據(jù)，去年東京每套公寓平均售價比上年上漲了2.7%，達(dá)5060萬日元，為日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后23年來的最高價格。東京臨海的灣岸地區(qū)的高層住宅價格出現(xiàn)了大幅上升，均價已經(jīng)超過6000萬日元。

日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師認(rèn)為，導(dǎo)致東京等大城市房地產(chǎn)價格上漲的主要原因是：首先，投資者對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，認(rèn)為日本經(jīng)濟(jì)將持續(xù)緩慢復(fù)蘇，有望擺脫長達(dá)15年的通縮，物價將出現(xiàn)一定幅度的上漲，而日本房地產(chǎn)市場一直處于泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的低位，具有較高的投資價值。同時，房地產(chǎn)是防御通貨膨脹，確保資產(chǎn)保值增值的最佳選項之一，隨著2020年東京奧運會的來臨，市中心的房地產(chǎn)項目越來越受到了投資者青睞。

其次，日本央行去年進(jìn)一步加大了量化寬松貨幣政策的力度，將每年新增購買國債等日元金融資產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)大到了80萬億日元。這些資金中有相當(dāng)部分流入了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量增加，價格上漲。據(jù)日本不動產(chǎn)研究所發(fā)表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年日本的房地產(chǎn)交易額超過了5萬億日元。僅去年第四季度，日本銀行業(yè)給不動產(chǎn)投資的新增貸款就達(dá)到了2.5萬億日元，比上年同期增加了20%以上。

第三，日元匯率大幅下跌給海外投資者購買日本房地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。安倍政府為了消除長達(dá)15年之久的通貨緊縮，日本央行大規(guī)模放松銀根，導(dǎo)致日元匯率不斷下跌。日元大幅貶值對購買日本物業(yè)的外國投資者而言顯得更加便宜，增加了吸引力。在日本去年成交的5萬多億日元的房地產(chǎn)中，有20%以上為外國投資者所購買。