日前，中金公司發(fā)布《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），基于第六次全國(guó)人口普查和2015年1%人口抽樣等調(diào)查數(shù)據(jù)。報(bào)告認(rèn)為，城鎮(zhèn)住房未過(guò)剩，低質(zhì)量住房比例高；20%城鎮(zhèn)家庭無(wú)房，15%有兩套以上房產(chǎn)。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量達(dá)2.74億套（不含集體戶），對(duì)應(yīng)存量面積261億平方米，家庭戶戶均擁有住房1.13套。其中，城區(qū)住房1.59億套，對(duì)應(yīng)面積145.9億平方米，戶均住房1.07套；鎮(zhèn)區(qū)住房1.15億套，對(duì)應(yīng)面積115.4億平方米，戶均住房1.21套?；诖?，中金認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)范圍住房總量基本合理，但城區(qū)仍略有不足。

值得注意的是，存量房中仍有較高比例的低質(zhì)量住房。這不僅預(yù)示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。

《報(bào)告》指出，目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率80%，若包含集體戶則為75%。在全部城鎮(zhèn)家庭戶中，20%的城鎮(zhèn)家庭沒(méi)有自有住房，65%的家庭有一套房，15%的家庭擁有兩套及以上的住房，戶均擁有3.2套。

從住房實(shí)際使用情況來(lái)看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住。擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無(wú)房戶全部租房，其中一半單獨(dú)租住、一半為合租。

另外，在過(guò)去十年中，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房?jī)粜略鏊俣?，家庭戶戶均擁有住房套?shù)呈下降趨勢(shì)。《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2010年普查時(shí)，城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房套數(shù)為1.16，城區(qū)為1.09；而2017年末，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別下降至1.13和1.07。

根據(jù)《報(bào)告》，2017年末，中國(guó)城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區(qū)間，其中城區(qū)狹義空置率低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)水平。值得注意的是，中國(guó)城鎮(zhèn)空置率在過(guò)去十年中呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

同時(shí)，《報(bào)告》顯示，2017年末，違規(guī)的無(wú)證房屋（包含小產(chǎn)權(quán)房和違建房屋）存量面積31億平方米，占城鎮(zhèn)存量住房的12%。若扣除此類無(wú)證房屋，實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)的住房可能會(huì)出現(xiàn)短缺。

中金認(rèn)為，正因?yàn)樽》靠偭坎⒉贿^(guò)剩、質(zhì)量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數(shù)、空置率實(shí)際上并不高，在過(guò)去這些年，房?jī)r(jià)才會(huì)一直上漲，這在本質(zhì)上是供需矛盾的結(jié)果。