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        中國(guó)海外房地產(chǎn)投資首超國(guó)內(nèi) 澳洲受資本青睞

          國(guó)內(nèi)連續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)限購(gòu),在打壓了國(guó)內(nèi)樓市的同時(shí),也讓海外房地產(chǎn)成為了中國(guó)人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國(guó)際市場(chǎng)上的購(gòu)買力日漸增強(qiáng),澳大利亞、英國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng),開始出現(xiàn)越來越多的中國(guó)投資者和開發(fā)商身影。數(shù)據(jù)顯示,2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資已超過165億美元,首次超過在國(guó)內(nèi)的投資。

          不過,春節(jié)以來,一些海外置業(yè)的利空消息接踵而至。業(yè)內(nèi)人士提醒,國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著差異,投資時(shí)必須謹(jǐn)慎對(duì)待。

          案例:一周漲2萬澳元

          大年初二這天,金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班機(jī),這比她原定的計(jì)劃提前了兩個(gè)星期。

          金小姐是寧波人,大學(xué)在悉尼就讀,工作了一段時(shí)間后才返回國(guó)內(nèi)。在悉尼購(gòu)置一套房產(chǎn),一直是她的投資計(jì)劃之一。“國(guó)內(nèi)限購(gòu),而差不多的價(jià)格,在悉尼可以買到更不錯(cuò)的房子?!苯鹦〗惴浅O矚g悉尼的居住環(huán)境,但直到最近才下定決心在那邊置業(yè)。經(jīng)過幾次來回考察,她選定了一套距離悉尼市中心8公里的新公寓樓,使用面積93平方米,精裝修還包含一個(gè)地下車位,總價(jià)73萬澳元。金小姐告訴記者,海外人士投資澳洲房地產(chǎn),只能購(gòu)買全新房產(chǎn)而不能買二手房。她看中的這套房子步行3分鐘就能到地鐵站,開車的話10分鐘就能到海邊,而且還是學(xué)區(qū)房。雖然總價(jià)相對(duì)悉尼目前60萬澳元左右的均價(jià)來講有些偏高,但性價(jià)比非常不錯(cuò)。

          “以目前的匯率,大致是人民幣358萬。”金小姐說,近來澳元對(duì)人民幣的匯率在跌,存款利率也下調(diào)了,因而她的朋友圈中,大家都覺得現(xiàn)在是澳洲置業(yè)的好時(shí)機(jī)。按照原計(jì)劃,她應(yīng)該在元宵節(jié)后才飛去悉尼,辦理房屋購(gòu)買手續(xù)。但就在除夕夜,與其相熟的當(dāng)?shù)刂薪楸愀嬷?,最好能盡快去辦理手續(xù),否則一周后房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲2萬澳元。金小姐索性帶著家人,在澳洲邊度假邊購(gòu)房。

          澳洲投資受中國(guó)資本青睞

          金小姐并非個(gè)例。剛剛過去的羊年春節(jié),不少中國(guó)買家前往悉尼、墨爾本等城市,在旅游觀光的同時(shí),也順道考察了澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)類似,一些中國(guó)買家組團(tuán)考察樓盤,且付款時(shí)毫不猶豫?!按汗?jié)以來,我已經(jīng)接待了3個(gè)來自中國(guó)的購(gòu)房團(tuán),主要是來自浙江和山西的購(gòu)房者?!毕つ岙?dāng)?shù)刂薪門erry·林告訴記者,隨著復(fù)星、綠地、萬達(dá)等中國(guó)開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入澳洲,3年以后的市場(chǎng)可能更加瘋狂。

          澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)(FIRB)數(shù)據(jù)顯示,2013年中國(guó)已成為澳洲外國(guó)房地產(chǎn)投資的頭號(hào)來源國(guó),投資總額高達(dá)59億澳元,比一年前增長(zhǎng)40%,而這一趨勢(shì)在2014年更加明顯。預(yù)計(jì)在未來7年,這一數(shù)字將增長(zhǎng)至360億,悉尼、墨爾本、堪培拉等大城市成為中國(guó)買家置業(yè)的首選。有報(bào)告稱,過去一年中,悉尼、墨爾本分別有18%和14%的新建房屋被中國(guó)投資者所購(gòu)買。

          受到中國(guó)資本的刺激,澳大利亞房?jī)r(jià)近年來上漲明顯。據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2014年期間,澳洲主要城市房?jī)r(jià)上漲7.9%。其中悉尼房?jī)r(jià)增幅達(dá)10.6%,墨爾本以5.8%增幅緊隨悉尼之后。

          “中國(guó)買家是推升澳洲房?jī)r(jià)的重要因素。”從事澳洲投資的西捷國(guó)際集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理黃驪珠告訴記者,以墨爾本市場(chǎng)為例,均價(jià)在60萬澳元左右的兩房公寓最為熱銷,年漲幅在6%左右。而三房、別墅等高端項(xiàng)目,年漲幅更在10%以上。與此同時(shí),目前墨爾本的空房率為3.1%,這使得房屋出租根本不成問題。

          海外投資首超國(guó)內(nèi)

          在匯率推動(dòng)下,近年來中國(guó)資本在國(guó)際市場(chǎng)上不斷出手。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的報(bào)告顯示,2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資激增,超過165億美元,首次超過在國(guó)內(nèi)的投資,且海外投資呈現(xiàn)全球多元化趨勢(shì)。這其中,歐洲成為最受歡迎的投資目的地,共吸引了超過55億美元的投資,澳大利亞則成為中國(guó)投資者青睞的新目標(biāo)市場(chǎng),流入資本超過30億美元;另有25億美元資本則流入美洲。從城市來看,悉尼獲得了大部分的投資額,達(dá)到22億美元,成為最吸引中國(guó)投資者的目的地之一。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資,再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國(guó)投資。

          在美國(guó),2013年外資購(gòu)置美國(guó)住宅地產(chǎn)的交易激增了35%,而引領(lǐng)這波外資購(gòu)房潮的正是中國(guó)買家。中國(guó)買家主要集中在洛杉磯和拉斯維加斯,少數(shù)有實(shí)力的買家則在曼哈頓進(jìn)行,將那里新樓盤的價(jià)格推高到了難以想像的高水平。

          加拿大多倫多2013年房屋均價(jià)持續(xù)瘋漲至43萬加元,漲幅達(dá)12%,溫哥華的漲幅更高至18%?!靶聵潜P一開盤,70%的買家都是中國(guó)人?!碑?dāng)?shù)厝吮г埂?/p>

          中國(guó)人新購(gòu)買的韓國(guó)土地也大幅超過同期歐洲人、美國(guó)人購(gòu)買的土地面積。與此同時(shí),由于韓國(guó)濟(jì)州島的投資移民政策,這幾年濟(jì)州島的房子每年都增值10%。

          海外購(gòu)房須防“黑天鵝”

          中國(guó)資本的不斷涌入,已經(jīng)使一些國(guó)家和地區(qū)開始采取措施來限制海外投資。

          春節(jié)剛過,澳大利亞宣布了一系列旨在遏制外國(guó)公民在澳買房權(quán)利的法律改革。根據(jù)新法規(guī)提案,外國(guó)投資者購(gòu)買100萬澳元(約合人民幣500萬元)以下的房產(chǎn)時(shí),須繳納5000澳元申請(qǐng)費(fèi)(約合人民幣2.5萬元);超過100萬澳元的房產(chǎn),購(gòu)買價(jià)格每超過100萬澳元都須增繳1萬澳元申請(qǐng)費(fèi)(約合人民幣5萬元)。新規(guī)定預(yù)計(jì)在4月左右開始執(zhí)行。

          面對(duì)不斷推高的房?jī)r(jià),英國(guó)政府?dāng)M在2015年出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策的傳言也由來已久。去年10月16日,英國(guó)政府便出臺(tái)最新移民修改法案,抬高海外高資產(chǎn)人群的移民申請(qǐng)門檻,最低100萬英鎊投資要求抬升至200萬英鎊,同時(shí),原先投資金額的25%能夠用于買房的這項(xiàng)規(guī)定也被移除。而英國(guó)海關(guān)及稅務(wù)總署對(duì)海外買家用本國(guó)資產(chǎn),如股票、債券和房產(chǎn)等,作抵押貸款購(gòu)買英國(guó)房產(chǎn)的行為也進(jìn)行嚴(yán)控。根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)的不同,征收資產(chǎn)利得稅或入息稅,比例最高將達(dá)45%,此舉也被視作政府試圖減少海外買家購(gòu)房的眾多舉措之一。

          “海外投資蘊(yùn)藏著政策面上的不確定風(fēng)險(xiǎn)?!秉S驪珠表示,國(guó)外房產(chǎn)市場(chǎng)在稅收、法律都存在諸多差異,投資者決不能以國(guó)內(nèi)的習(xí)慣性思維來進(jìn)行投資。

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