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　　中國房地產(chǎn)可能進(jìn)入調(diào)整期 取消限購作用不大

　　2014-07-15 09:27:00

　　路透北京7月14日 - 國際投行瑞銀認(rèn)為，中國房地產(chǎn)投資的各方面支撐因素已被弱化，未來一兩年可能進(jìn)入房地產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)調(diào)整期，而取消限購對(duì)樓市的作用不會(huì)太大。

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　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤周一在宏觀經(jīng)濟(jì)媒體電話會(huì)上表示，本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而市場供需出現(xiàn)失衡，再加上與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

　　“一方面本輪房地產(chǎn)的下行并不是因?yàn)閺?qiáng)力的政策調(diào)控，這和過去十年三次房地產(chǎn)周期都不一樣。另一方面我們認(rèn)為供需已經(jīng)出現(xiàn)了失衡。房地產(chǎn)的供給超過了內(nèi)在的剛需?！蓖魸Q。

　　瑞銀認(rèn)為，從供給方面來說，現(xiàn)在竣工的套數(shù)已經(jīng)超過了實(shí)際的剛需，而很多城市都存在大量庫存，因此開發(fā)商和建設(shè)者需要調(diào)整新開工數(shù)量。

　　她并不贊同中國城鎮(zhèn)化會(huì)對(duì)住房形成巨大需求的觀點(diǎn)。她認(rèn)為，在每年新增城鎮(zhèn)人口中大約有40%是因?yàn)槌擎?zhèn)本身的擴(kuò)大，是一個(gè)行政區(qū)劃的調(diào)整，原來住在農(nóng)村的人口沒有遷徙，一部分人實(shí)際上不需要新的城鎮(zhèn)住房。

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　　圖表：6月份中國70個(gè)大中城市房價(jià)多數(shù)環(huán)比下降

　　另外還有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)新增人口是流動(dòng)人口增加，而其中農(nóng)民工很難參與到城鎮(zhèn)的住房市場，也不會(huì)被保障性住房的保障網(wǎng)所覆蓋，“因此他們存在的對(duì)房屋的需求并不能很快轉(zhuǎn)化為有效的需求，所以這樣的一個(gè)分析方式是高估了城鎮(zhèn)住房市場的剛需?！蓖魸硎?。

　　據(jù)瑞銀判斷，城鎮(zhèn)人口增加帶來的需求每年大概只有300多萬套，而去年整個(gè)城鎮(zhèn)竣工量為1，100萬套。

　　而談到房地產(chǎn)市場的投資性需求時(shí)，汪濤稱，隨著理財(cái)產(chǎn)品、貨幣基金等金融產(chǎn)品的發(fā)展，另外很多三四線城市房價(jià)上漲步伐放緩甚至停止，使得投資房地產(chǎn)的沖動(dòng)有所降低。

　　“同時(shí)隨著人民幣跨境結(jié)算，跨境使用的增加，資本項(xiàng)目的開放，很多人能更容易的把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國外，投資國外的資產(chǎn)，包括到國外買房等等?！彼f。

　　她并稱，現(xiàn)在通脹和通脹預(yù)期都比較低，人民幣趨勢性升值也成為過去，再加上房地產(chǎn)稅也漸行漸進(jìn)，所以從種種方面來看，房地產(chǎn)投資的各方面支撐因素已經(jīng)被弱化。

　　她表示，“在供給大于剛需或者內(nèi)在需求的時(shí)候，投資性的需求非常不穩(wěn)，受到弱化的情況下，我們覺得未來的一兩年可能進(jìn)入房地產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)調(diào)整期。”

　　針對(duì)近來房地產(chǎn)市場的疲弱，各地方的限購政策陸續(xù)傳出松動(dòng)跡象，內(nèi)蒙古呼和浩特和山東濟(jì)南甚至先后明文取消限購。

　　而汪濤認(rèn)為取消限購作用不會(huì)太大，“因?yàn)榇蠹胰绻麑?duì)投資性買房覺得已經(jīng)不再有吸引力的話，取消限購作用就比較有限?！?/p>

　　她認(rèn)為政府對(duì)待房地產(chǎn)政策還是比較謹(jǐn)慎的，全面放松限購和全面放松首付比例這樣的政策可能是會(huì)非常緩慢非常謹(jǐn)慎，而最可能實(shí)施的是加大戶籍制度改革，和允許某些政府根據(jù)自己的情況有所放松。（路透中文網(wǎng)）