底特律市內(nèi)正在掛牌出售的房屋。 本報記者吳成良攝

抄底樓市，要慎之又慎(第一現(xiàn)場)

——底特律紀行(下)

人民日報探訪底特律：大廈空置多年成了鳥窩——底特律紀行(上)

位于美國大湖區(qū)密歇根州的底特律，曾是風光無限的汽車城。但從上世紀50年代以來，隨著汽車業(yè)的衰落和大量人口外流，底特律不斷走向沒落。如今，底特律的房地產(chǎn)市場徹底崩潰。

造一棟房子成本至少10萬美元，但交易價僅7000美元

司機邁克·霍利告訴本報記者，10至15年前，有3間臥室的獨棟房子，價格在8萬美元至14萬美元間。次貸危機發(fā)生后，大量房產(chǎn)淪為負資產(chǎn)，房主斷供。從銀行那里購買拍賣的房子，大概只需要1萬美元，有的甚至低至5000美元。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，買房要區(qū)分底特律市和大底特律都會區(qū)。底特律近郊一些市或郡的房地產(chǎn)市場相對健康?；衾f，與上述條件相同的房子，在大底特律都會區(qū)的其他城市，可能要20萬美元，因為那里有好的市政服務。

位于底特律市內(nèi)的韋恩州立大學城市研究與規(guī)劃系助理教授丁磊告訴本報記者，現(xiàn)在底特律房屋普遍的交易價格大約是每棟7000美元。而在美國建造一棟房子的成本起碼要10萬美元。他說，底特律房價在10年前就低于建造成本了。由于根本沒有需求，房子即使再便宜，也沒有人要。

底特律有許多被丟棄的房子。按照法律，房主拖欠房產(chǎn)稅達到一定年份，房產(chǎn)就被政府充公。政府擁有大量房子，根本管不過來，而且政府手上的這些房子不會產(chǎn)生任何收益。于是，一些房子已經(jīng)被市政府推倒。記者了解到，底特律市政府去年還出臺一項做法，就是一戶人家如果房前屋后有棄房的話，這戶人家如果想要，政府可以把房子白送給你，但是，每年要按照政府的估值交房產(chǎn)稅。在底特律緊鄰鬧市區(qū)的中城，是韋恩州立大學、醫(yī)療中心所在地，當?shù)剡€有一些科技公司。為吸引人到中城居住，當?shù)匾恍┗饡雠_政策：如果在當?shù)毓ぷ鞯娜嗽谠摰刭I房，可以得到兩萬美元資助。按照當?shù)胤孔悠毡閮r格，兩萬美元買套房子有時還花不完，剩下的可以拿來修繕房子。

丁磊說，底特律的房地產(chǎn)市場已經(jīng)死了，2011年只有263個住房抵押貸款申請。申請抵押貸款，說明這樣的房子還有點價值。抵押貸款降到這樣的水平，說明整個房地產(chǎn)市場都停頓了。

短期內(nèi)房價反轉(zhuǎn)可能性極小，抄底房產(chǎn)風險很大

記者了解到，底特律市的鬧市區(qū)和中城的房價也出現(xiàn)了一點改善。出生于底特律的美國網(wǎng)上抵押貸款公司創(chuàng)始人丹·吉伯特最近在底特律鬧市區(qū)買下了一些大廈，準備吸引一些公司進駐。在密歇根州政府工作的布萊恩·康納斯告訴記者，最近底特律鬧市區(qū)出現(xiàn)了像他一樣回來居住的“新底特律一族”，這些人受教育程度高，收入也較高。但他認為，抄底底特律房產(chǎn)風險很大，因為底特律房市的恢復過程會非常緩慢，短期內(nèi)房價反轉(zhuǎn)的可能性極小。

但美國21世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人布萊恩特·哈里斯認為，底特律一些地方的房價已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)跡象。他的不少客戶都是從加州等地專門來炒房的。他認為，中國人來炒房，并沒有太大的風險，因為美國的利率很低。

康納斯認為，中國人如果打算長期持有，而且愿意增加一定投入來修繕房子的話，投資倒是值得的。他提醒，有些房子欠政府房產(chǎn)稅，買房的人要解決拖欠的稅款才能拿到房產(chǎn)證。此外，購買后每年繳納的房產(chǎn)稅也是很大一筆成本?？导{斯說，中國人真要來買房的話，一是可以考慮位于鬧市區(qū)、中城的房產(chǎn)，二是可以考慮買高端的房產(chǎn)。他說，底特律有個叫印第安村的地方，過去是有錢人的居住地，一處房產(chǎn)有十幾個房間，特別漂亮，還有馬廄和傭人房，這樣的豪宅現(xiàn)在20萬美元就可以買下。

房產(chǎn)稅全美最高，政府評估價高于房屋市價

美國華冠地產(chǎn)公司董事長潘重華說，自從國內(nèi)有媒體報道底特律500美元可以買房后，很多人都打電話向她咨詢。她說，如果有這么好的事情，為什么當?shù)胤慨a(chǎn)中介不去買？底特律有很多被主人丟棄的房子，這樣的房子分文不值。她說，如果你到拍賣網(wǎng)站上去淘，一美元都能買到房子。但是，這樣的房子所在地治安差，政府公共服務糟糕，一般人不敢去住。她認為，買房要考慮后續(xù)問題，要有人管理，要交稅，要交水電費。想左手買右手賣掙一筆是不可能的。

今年55歲的迪安·史密斯是過去幾十年逃離底特律的100多萬人中的一員。1978年他從市區(qū)搬到了底特律北郊的伯克利市。他算了一筆賬，由于底特律犯罪率高，給汽車和房子投保的保險費比其他地方高出兩三倍，同時，在底特律住，連使用水電也得交稅。在底特律生活至少每年要多付出1萬美元。

他認為，現(xiàn)在進來抄底很危險。盡管房價低得不能再低，但沒有需求，短期內(nèi)看不到回升的希望，因為底特律的房子太多了。500美元買一棟房子，需要花很多錢來修繕。

韋恩州立大學教授羅賓·博伊爾接受記者采訪時表示，中國人來炒房不值得。他說，現(xiàn)在市場上有許多投機，一些人淘房，賭它將來會升值。但如果買了之后什么也不做，不修繕，不管理，那么房產(chǎn)很快就垮掉了，因為底特律冬天很冷，夏天較熱，天氣影響加上蚊蟲、螞蟻的侵蝕，房子沒人管理會很快壞掉。

對此，丁磊也不以為然。他說，底特律要重振非常困難，根據(jù)學者的分析，未來幾年人口還會減少?！俺谆旧喜滑F(xiàn)實，因為買了之后得有人來管理。底特律治安很成問題，如果沒人看管，所有值錢的東西都會被偷走。而在治安相對穩(wěn)定的地區(qū)，房子可以出租，但要委托中介來管理”。此外，房地產(chǎn)稅是一項重要的持有成本。底特律房產(chǎn)稅是全美最高的之一，每年政府都要根據(jù)它確定的房產(chǎn)評估價值收一筆財產(chǎn)稅，稅率大約是3.35%，而政府的評估價一般要高于房屋的市價。