作者：曲亞東 戎青青

深圳新浪樂居訊 賣房征稅20%，這或許僅僅是今年樓市嚴厲調(diào)控的開端，深圳新浪樂居獲悉，深圳國土部門近日已出臺“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環(huán)比上個月都不能上漲。據(jù)悉，該政策已經(jīng)開始執(zhí)行。

每個新盤都被要求不能漲價

新浪微博上首先出現(xiàn)了爆料，有業(yè)內(nèi)人士發(fā)微博稱：“深圳房控再次加碼！繼國五條出臺之后，深圳房價調(diào)控再度收緊。2013深圳新房均價必須是＂零增長＂或者是＂負增長＂，絕對不可以出現(xiàn)＂正增長＂！從昨天開始，國土部門已經(jīng)嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。”

深圳新浪樂居隨后向包括萬科、招商、金地等在內(nèi)的深圳各大房企項目負責人求證，均確認了該消息。據(jù)悉，日前深圳國土部門各分局分別召集轄區(qū)房企開會，對該政策做了口頭通知，業(yè)內(nèi)稱之為“限漲令”。

值得注意的是，該政策細化到了具體每個樓盤，每個月的成交均價。而不僅僅著眼于片區(qū)均價、全市均價。

“這次限漲是對此前限價政策的延續(xù)和強調(diào)，核心是規(guī)定單個項目成交均價月度環(huán)比零漲幅。也就是說，自己和自己比，這個月成交均價和上個月比，都不能漲，否則不讓網(wǎng)簽、備案?！币晃粎科蟠硗嘎?。

高價單位已被拒絕網(wǎng)簽

“我們收到通知后，緊急開會進行研究，商討對策。”一位深圳本地開發(fā)商表示，預(yù)計這一政策將對新項目獲取預(yù)售證，及在售項目合同備案產(chǎn)生較大影響，同時，對接下來各項目的推盤節(jié)奏、推售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生較大影響。

該限漲令幾乎沒有留給深圳開發(fā)商反應(yīng)時間，多家開發(fā)商對深圳新浪樂居表示，政策已經(jīng)開始執(zhí)行，一些成交價格較高的單位，被國土部門拒絕網(wǎng)簽而退回。一位業(yè)內(nèi)人士發(fā)布微博稱：“國土系統(tǒng)不給網(wǎng)簽和打印合同，深圳大量超出限價的一手房面臨進退兩難！據(jù)了解，部分開發(fā)商手中積壓大量“超值房”無法打印合同，悲催！難道要開發(fā)商將多余的房款退還給購房者？”

寶安一家開發(fā)商透露：“我們在政策出臺之前，成交了一些高價單位，沒有及時網(wǎng)簽備案的，現(xiàn)在已經(jīng)網(wǎng)簽不了了，涉及金額數(shù)千萬?！?/p>

開發(fā)商直呼頭痛

限漲令的突然襲擊令深圳開發(fā)商頗有微辭，直呼頭痛。多家開發(fā)商表示，限漲令不夠人性化，很野蠻。

有開發(fā)商稱，限漲令是以今年2月份的成交均價為基準，但2月份恰逢春節(jié)，成交量很小，由此產(chǎn)生的成交均價具有很大偶然性，并不能代表樓盤真實的均價水平?！斑\氣好的樓盤，2月份成交的高價單位多點，今年定價空間就大點。運氣差的樓盤，賣的大多是便宜單位，那后續(xù)單位定價就被限制死了?！?/p>

一些習慣定價策略低開高走的樓盤，接下來的定價頗為尷尬。龍華一位開發(fā)商表示，一般樓盤的成交規(guī)律是，便宜的先賣出去，貴的賣得慢一點，現(xiàn)在限漲令出來，高價單位只能以低價出售了。

在春節(jié)假期后，新浪樂居曾經(jīng)對深圳新盤進行了踩盤，當時有不少樓盤表示，今年預(yù)備推出的是位置、朝向、景觀更好的單位，價格預(yù)期較高。如今，限漲令出臺后，這些樓盤或許也不得不“賤賣”。

房價漲太快刺激深圳下重手

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份，一線城市房價現(xiàn)大幅增長，北上廣深四城環(huán)比漲幅均突破1%，深圳最高達2.2%。 日前，有研究機構(gòu)公布的2月數(shù)據(jù)，全國十大城市中，深圳廣州漲幅超2%，居前兩位。

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示：“一二月份深圳新房價格漲幅太明顯，幾乎領(lǐng)漲全國，這相當于深圳在今年前兩個月的房價控制表現(xiàn)并不達標，所以政府必須去糾正這個態(tài)勢，在目前無其他有效手段下，限漲令則是最有效的方法”

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為：“國五條規(guī)定的20%的交易稅在地方開始執(zhí)行后，預(yù)計會將大部分的二手房買家趕到新房市場，新房房價勢必上漲，此時政府及時出臺限漲令，有效地控制了這一可能。整體來看，若這些政策嚴格執(zhí)行的話，今年深圳一二手房成交量都將萎縮?！?/p>

深圳美聯(lián)物業(yè)董事總經(jīng)理江少杰分析認為，在供不應(yīng)求背景下，限貸政策收緊，包括二套房7成首付、基準利率1.3倍實際上并無太大意義，限漲才是地方全年能給中央交代的最有效條款。

江少杰同時預(yù)計，限價令的嚴格實施將出現(xiàn)兩種情況：“一是資金實力強且供應(yīng)量小的開發(fā)商會等現(xiàn)售；二是包括龍華、龍崗、寶安等在內(nèi)的三大供應(yīng)大區(qū)為消化購買力，則或?qū)⒊霈F(xiàn)價格競爭?！?/p>